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十年前就買房的人,現在過得怎麼樣!

2018-06-02 來源:
 
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十年之間,北上廣深的房價漲幅跑赢了收入和房租。為什麼一線城市的房價超越了普通人的承受範圍,卻依舊有人在買房?


現在不買,以後瘋漲了更加買不起了;即使現在當了高位接盤俠,十年之後再回首,當年的房價還是低谷,房子早買就是賺到。這是大多數人十年前選擇買房的心路曆程。


有人拿十年的光陰去換一套大城市的房子,有人用十年的光陰享受一段沒有房貸的舒适人生。十年之間,恰似南柯一夢。



1十年間,一線城市的房價發生了什麼變化?


一、市場自我調節,房子供不應求,價格高漲。


中國加入WTO,國際資本蜂擁中國搶占市場,衆多跨國企業在華建廠,以及本土民族工業的崛起,大量勞動人口擠滿北上廣。一線城市占據了資源優勢,大量人口的湧入,就有了對房子的渴求。十年前的中國已取消福利分房,樓市開發進入市場自由競争,人多房少,物以稀為貴,住房需求暴漲,房價被推高。


二、貨币超發,房産成了财富保值的堅挺後盾。


十年前,逐年增高的超發貨币引發貨币貶值,老百姓擔心财富縮水,私人資金可投資的項目不多,大概有理财,股票,房産等幾個渠道,炒股是有門檻的高智商投資,理财收益不穩定,唯有房産是傻瓜閉着眼睛都會做的投資。盡管十年間樓市有過短暫下跌回調,站在十年的曆史長河來看,房子的投資回報率還算穩健,甚至出現了靠炒房賺錢的投資客。


三、國際熱錢湧入中國,人民币升值,外資搶灘樓市紅利。


中國走向全球市場之後,外彙儲備增多,人民币升值,國際熱錢通過投資人民币資産(比如:房地産)獲利。當時中國股市還太年輕,尚不健全,投資還需要勇氣。


與此同時,在當時中國資産荒背景下,中國的制造業多以低端制造為主,出口到國際市場,掙得都是血汗錢,還不如開發一個樓盤掙得多。十年之間,許多央企也涉足樓市,主業低迷,樓市利潤來湊,投資房地産被認為是資金獲利和避險的好去處。


數據顯示,2016年銀行新增貸款大頭都給了房貸,制造業萎靡了,如今在一招比一招狠的重磅樓市調控之下,銀行也知趣地收緊房貸了。但房地産在銀行眼中仍然是基礎的優質資産,銀行理财更是為其做嫁衣。


四、中國推動城鎮化,農民進城買房,在讀學生也加入買房大軍。


随着外資湧入中國以及中國城鎮化的進程,工業代工廠如雨後春筍般出現,大量農民進城務工,比如富士康在東莞的工廠,曾招納過上萬的流水線工人,還将觸角深入到中國内地,建立很多分工廠。進城務工的農民用辛勤的汗水建設了一個又一個城市,也會想在城市買房安家,進而激發住房需求。曾經,沈陽一度為了鼓勵農民工進城買房,還推出了零首付的優惠。


高考之後,是否要去讀書的城市買房成了熱門話題。随着一線城市房價高漲,如今在一線城市買房的門檻越來越高,完全靠自己的能力(不需要家裡幫忙出資),首次置業時間都在30歲之後。有人調侃,人生不止有詩和遠方,還有買房。尚無經濟能力的大學生買房最大的障礙是什麼?網上總結為家裡不給錢或者家裡沒有錢,歸根到底,錢才是買房的關鍵因素。


曾經有功成名就的人物勸說年輕人,别在讀書的時候想買房,應該将大好的青春年華用來學習和提升自己,未來靠自己的能力去創業。買房和創業永遠是一場博弈,不如讓年輕有年輕的模樣,其他功利的事情,順其自然。


五、當社會上升的通道被打開,房價也迎來上漲的十年。


随着經濟發展,高等教育已變平民教育,人口頻繁湧向大城市尋找機會,社會有了向上流動的通道,買房需求被激發,拉動了樓市的上漲。


每年,大量的畢業生留在一線城市工作,主要是就業機會多,這是現實。十年前買房的那波年輕人如果足夠努力,也許差不多能混迹中産階層了;十年前沒有在一線城市買房的年輕人,很多體驗過大城市的奮鬥歲月後,回到家鄉或者去了二線城市,過上了有車有房,老婆孩子熱炕頭的安甯生活,他們會反問在一線城市買房的年輕人:難道不在一線城市CBD的房子就不叫房子嗎?


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2十年前選擇了買房, 十年後會發生什麼?


如果很多年前,你有幸在上海,讓時光回到2007年,以150萬的總價(可以貸款)買了上海浦東的房子,2017年以1100萬成交。十年之間,漲價了950萬。我們來計算一下你的賺錢速度:


這套房子一年漲95萬,一個月漲79166元,每一天漲:2638元。每小時漲:110元,平均每分鐘漲:1.83元。所以即便你在睡夢中,這套房子還是以每分鐘1.83元的速度在增值,比把錢放在餘額寶裡都強多了。十年前又沒有限購,如果你有勇氣買下三五套,真等于買了一台印鈔機,畢竟在上海一個月能掙7萬的人還是鳳毛麟角。


時勢造英雄,無數人在高房價的重壓之下感歎:如果時光倒流十年,我們肯定會囤一大波房子。可是,時光無法倒流,即便是給個機會,當年的你也未必有勇氣買房。


因為很多人沒想明白,十年前買房與十年後買房的區别:


十年前買房,上海房價大概1萬一平米,你的月薪才3千,咬咬牙買了房,即使是十年之後,你當年的房子價格會永遠停留在1萬一平米,而你的月薪會達到1萬以上,供房毫無壓力。


十年後買房,上海的房價5萬一平米,你的月薪就算高達2萬,連湊齊首付都困難,買房壓力山大,有人黯然神傷離開一線城市。


十年之間,樓市如同一場精彩的大戲,或許沒有真正的赢家。


3未來三年,應該賣掉所有“投資性房産”嗎?


最近,經濟學家金岩石多次發出這樣的投資建議:未來三年,賣掉所有投資性房産!


從公開資料看,金岩石的邏輯大緻是這樣的:


中國在城鎮化過程中出現了嚴重的人口和土地錯配,未來人口将集中在幾大城市圈,一些地區将接近于無人區,這些無人區的房産還以資産抵押在銀行,銀行壞賬短期還沒有浮出水面。但這些鬼城、鬼區不斷曝光,風險就不不斷暴露,金融海嘯可能會拔地而起,北上深的豪宅價格或将一夜腰斬。


所以未來三年,賣掉所有投資性房産,不問價格。


對于家庭資産配置,金岩石建議,棄房、持股、全球化,家庭财富的配置從房地産未來五年轉向全球配置,證券投資主導。


說實話,對于一切簡單粗暴、過于肯定的投資建議,我都會産生天生的反感,在心裡嘀咕一句:騙子吧。


要知道,金岩石此前一直是樓市的死多頭,你百度一下“金岩石+30萬”,就可以發現他的很多名句。比如在北京演講,他會說“北京房價賣不到每平30萬是開發商的恥辱”;在深圳演講,他又會說“深圳前海房價漲不到每平米30萬是開發商恥辱”。


但似乎在一夜之間,他轉向了。有媒體使用的标題是,他“投降了”。


金融風暴和中國房價的關系,金岩石也沒有弄明白。其實,絕大多數談論中國樓市的人都沒有弄明白。為了說明這個問題,我整理一個表格,帶着大家回顧一下2000年以來中國房價的演變曆史。


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從上面表格可以看出,2000年至今中國樓市經曆了3個降息周期和2個加息周期。亞洲金融風暴全面爆發之後,中國曾陷入了幾年通縮,所以不斷降息。當時中國增長模式仍然是“制造業+出口”,2002年之後逐步向“城鎮化+房地産”轉移。


2004年,中國房價出現第一次大幅上漲。這輪上漲,是此前亞洲金融風暴帶來的“挑戰—應戰”激發的。期間經曆多次降息,以及M2的中高速增長,2013年M2增速達到了19.6%。


2005年和2007年房價上漲也很快,這時候加息周期已經啟動,但M2增長仍然偏快,中國出現了第一輪全民炒房潮。


2008年全球金融風暴的爆發,讓中國的炒房遊戲戛然而止,當年房價出現了2%的跌幅,非常罕見。當時沿海地區經濟斷崖式下滑,大量農民工失業。接下來的“橋段”大家都熟悉,“四萬億”來了,央行大放水,2009年M2增速達到了令人震驚的27.7%,2008年央行4次降息,其中一次的降息力度就是平時的4倍。


于是,2009年中國房價出現了暴漲,官方的統計數據是上漲了24.7%。2010年,M2增速仍然達到了19.7%,推動房價繼續上漲。


由于放水過猛,2010年到2011年,國家開始調控。加息,上調存款準備金率,出台了限購限貸政策,全面收緊了房貸。發明了不給開發商預售證的調控方式。但房價在巨大慣性作用下,仍然在2012年到2013年出現了較大漲幅。真正管住房價,已經是2014年,那時新一輪降息周期已經開始。


接下來,就是這一輪房地産政策牛市。基本情節是一樣的:經濟下滑壓力巨大,為了保就業,降息、降準、刺激房地産市場,放松限購限貸,然後樓市大漲。這一輪大漲從深圳率先開始,最終在2016年出現了全國性上漲。從2016年9月30日開始,政策再次逆轉,收緊限購、限貸。從官方數據看,2015年和2016年房價隻上漲了9.1%和11.3%。但事實上,這一輪上漲肯定超過了2009年的大救市。


回顧這16年的曆史,是想告訴金岩石們:金融風暴、經濟嚴重下滑,不僅不會造成人民币計價模式下的房價大跌,反而是房價上漲的契機。


2000年以來三輪房地産大漲,分别跟亞洲金融風暴、全球金融危機和2014年到2015年的經濟下行壓力有關。


在中國城鎮化見頂之前,希望通過經濟危機來讓中國房價在“人民币計價模式下”暴跌,基本上是不可能的。而且恰恰相反,經濟一不行,房價必須雄起。至于2008年那種暴跌,反而成為抄底的千載良機。


來源:鳳凰網房産(houseifeng)、鳳凰财經(finance_ifeng)、财經韬略(tttmoney8)


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